a platform to facilitate business and investment
delivering market information and providing modern and effective business solutions for profitable projects
Tin liên quan

Đã tới lúc cần có luật riêng cho chung cư

23:31 | 25/3/2012 |  0 Phản hồi
Đó là đề xuất đáng chú ý của không ít luật sư hiện nay nhằm tạo cơ sở để giải quyết các tranh chấp, kiện tụng kéo dài giữa các chủ đầu tư – người sở hữu căn hộ chung cư.
Tiêu biểu, với quá trình nghiên cứu công phu từ thực tế, hai luật sư Trần Vũ Hải và Nguyễn Thị Bảo Ngọc đã phát hiện ra tới 13 loại tranh chấp điển hình về chung cư, chưa kể hàng loạt vấn đề liên quan khác. Chỉ ra rất nhiều loại hình tranh chấp, các luật sư này cho rằng cơ sở pháp lý để xử lý hiện không đầy đủ, dẫn tới việc hầu hết các tranh chấp không thể giải quyết thỏa đáng. Hiện tại, cách giải quyết thường là các bên tự giải quyết với nhau tuy nhiên thông thường khách hàng mua căn hộ ở thế bất lợi; ngay cả khi họ liên kết với nhau gây sức ép cho chủ đầu tư cũng chỉ có số kết quả nhất định mà không giải quyết được dứt điểm các vấn đề. Có trường hợp các bên nhờ chính quyền giải quyết, tuy nhiên theo ý kiến luật sư Trần Vũ Hải, chính quyền chỉ có thể giải quyết ở mức độ nhất định mà đôi khi lại "làm tình hình phức tạp thêm". Trong khi đó, việc giải quyết thông qua trọng tài đến nay vẫn chưa thấy trường hợp nào. Còn nếu đưa ra tòa án, trên thực tế cách thức này tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và chưa chắc có hiệu quả cao.

Quả thực, những tranh chấp liên tục và chưa có hướng giải quyết từ vài năm nay chính là nguyên nhân làm giảm sự hấp dẫn của chung cư, gián tiếp cản trở sự phát triển của mô hình này cũng như giảm tính thanh khoản cho loại hình sản phẩm nhà chung cư. Luật sư Hải đề nghị xây dựng Luật Chung cư với những điểm nổi bật sau:

1. Quy định những điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.

2. Quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản duy nhất tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

3. Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm đối với một số hạ tầng nhất định.

4. Cần phân biệt chung cư xã hội và chung cư thương mại. Nhà nước sẽ quy định chi tiết về đối tượng được mua bán, sử dụng, về giá bán, giá thuê, phí quản lý và những vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội. Trong khi những vấn đề của chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận giữa cộng đồng sử dụng chung cư và chủ đầu tư chung cư, doanh nghiệp quản lý chung cư.

Những ý kiến từ phía luật sư rõ ràng là có cơ sở thực tế và phản ánh đòi hỏi chính đáng của người dân – khách hàng sở hữu chung cư. Nên chăng các cơ quan hữu quan có sự quan tâm đúng mức tới nhu cầu bức thiết này.


Chung cư KeangNam Landmark Tower: một điển hình về tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư - cư dân
(nguồn: Internet)

* 13 loại tranh chấp điển hình liên quan đến chung cư:

-  Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn, khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư không có khả năng hoặc không muốn hoàn trả.
-  Chủ đầu tư đã khởi công dự án, nhưng chậm tiến độ dẫn đến việc khách hàng đòi hủy bỏ hợp đồng hoặc đòi giảm giá tiền.
-  Khi giá nhà đất trên thị trường tăng, chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền mới giao nhà.
-  Chủ đầu tư niêm yết giá bằng USD, khách hàng phản đối, chủ đầu tư không giao nhà, hoặc khách hàng đòi hủy hợp đồng.
-  Khách hàng không chịu trả tiền đúng tiến độ, chủ đầu tư lâm vào tình trạng khó khăn tài chính, chậm tiến độ.
-  Chung cư, căn hộ không đạt chất lượng so với cam kết khiến khách hàng đòi lại tiền hoặc bồi thường thiệt hại.
-  Chủ đầu tư không giao giấy tờ chủ quyền nhà cho khách hàng theo cam kết và theo luật định.
-  Tranh chấp liên quan đến việc xác định nghĩa vụ và mức nộp tiền sử dụng đất.
-  Tranh chấp về phí quản lý và cách thức quản lý chung cư.
-  Tranh chấp về phần diện tích sử dụng chung giữa chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ.
-  Tranh chấp về các vấn đề bảo trì, bảo hành chất.
-  Tranh chấp về việc cung cấp dịch vụ độc quyền.
-  Tranh chấp liên quan đến cải tạo, phá dỡ chung cư cũ

Nguyễn Văn (tổng hợp)
BuildViet.Info.
Đánh giá (0)
(Bình luận của bạn có thể sẽ được biên tập trước khi xuất bản)